Per consigli di condominio e condòmini
Cambiare amministratore è più semplice di quanto sembri
Serve una delibera dell'assemblea. Tutto il resto — richiesta della documentazione al collega uscente, voltura delle utenze, apertura del conto intestato al condominio, ripresa della contabilità — lo facciamo noi.
Quando conviene cambiare
I quattro motivi per cui ci chiamano
Non sono opinioni nostre: sono le frasi che sentiamo al primo incontro, quasi sempre le stesse.
«Non risponde mai nessuno»
Tre sedi aperte al pubblico in orari diversi fra loro, senza appuntamento, un numero WhatsApp per i messaggi e le foto dei guasti, e risposta alle email entro due giorni lavorativi.
«Il bilancio non si capisce»
Consuntivo e preventivo con il riparto per tabelle millesimali, la situazione del singolo condòmino disponibile in qualsiasi momento e il conto corrente intestato al condominio, come prevede la legge.
«I lavori non partono mai»
Preventivi comparati prima dell'assemblea, un interlocutore unico per i fornitori e le urgenze seguite fino alla chiusura dell'intervento, non solo fino alla segnalazione.
«Alle assemblee non viene nessuno»
Le teniamo in presenza e in videoconferenza insieme: chi lavora fuori o ha l'appartamento in affitto partecipa e vota dal telefono. Il quorum si raggiunge molto più spesso.
Il subentro
Quattro passaggi, dalla delibera alla prima assemblea
Ci vediamo e vi facciamo un preventivo
Un incontro con il consiglio o con chi se ne occupa, anche in videochiamata. Guardiamo l'ultimo consuntivo, il numero di unità e gli impianti presenti, e vi diamo un compenso scritto, senza voci nascoste da aggiungere dopo.
L'assemblea delibera la nomina
Serve la maggioranza prevista dall'art. 1136 del Codice civile. Vi prepariamo noi il testo della convocazione e il preventivo da allegare, così la delibera è valida e non contestabile. Questo è l'unico passaggio che tocca a voi.
Ci facciamo consegnare tutto
Scriviamo noi all'amministratore uscente e gli chiediamo quello che per legge deve consegnare: registri, contabilità, verbali, anagrafe condominiale, contratti dei fornitori e documentazione degli impianti. Se non consegna, procediamo con la diffida.
Ripartiamo
Apriamo il conto intestato al condominio, volturiamo le utenze, carichiamo l'anagrafe e le tabelle, verifichiamo scadenze e polizze in corso. Dalla prima assemblea in poi il condominio è a regime.
Preventivo
Diteci com'è fatto il condominio, vi rispondiamo con un numero
Il compenso dipende dal numero di unità, dagli impianti e da quanto lavoro straordinario c'è in corso. Nessun impegno e nessun costo.
Domande frequenti
Quello che ci chiedono prima di decidere
Possiamo cambiare amministratore in qualsiasi momento?
Sì. L'incarico dura un anno e si rinnova tacitamente per un altro anno, ma l'assemblea può revocarlo e nominare un altro amministratore in qualunque momento, con la maggioranza prevista dall'art. 1136 del Codice civile. Non serve aspettare la scadenza né motivare la scelta.
E se l'amministratore uscente non consegna i documenti?
Capita, e sappiamo come si affronta. La consegna della documentazione è un obbligo di legge: si parte con la richiesta formale, si prosegue con la diffida e, se serve, con il ricorso al giudice. Nel frattempo ricostruiamo la contabilità dai conti correnti e dalle fatture dei fornitori, così il condominio non resta fermo.
Quanto costa l'amministrazione?
Si calcola per unità immobiliare e cambia in base agli impianti presenti e alla complessità della gestione. Il compenso è scritto nel preventivo che allegate alla delibera di nomina, come richiede l'art. 1129 del Codice civile: tutto quello che facciamo è indicato lì, comprese le voci che si pagano a parte.
Amministrate anche condomini piccoli?
Sì. Seguiamo palazzine da poche unità fino a supercondomini con più scale. Con meno di nove condòmini l'amministratore non è obbligatorio per legge, ma spesso conviene lo stesso, soprattutto quando ci sono impianti comuni o lavori in corso.
In quali comuni lavorate?
Signa, Lastra a Signa e Firenze sono le nostre tre sedi. Amministriamo condomini anche a Scandicci, Campi Bisenzio, Montelupo Fiorentino, Poggio a Caiano, Carmignano e nei comuni vicini. Se il vostro stabile è fuori zona, ditecelo lo stesso: valutiamo caso per caso.
Il vostro studio è in regola con la formazione obbligatoria?
Sì. L'art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile richiede un corso di formazione iniziale e un aggiornamento periodico, e l'assemblea ha il diritto di chiederne l'attestato prima della nomina. Lo studio è iscritto ad A.N.A.I.P. e vi consegniamo l'attestato insieme al preventivo, senza che dobbiate chiederlo.