Le domande che ci fanno davvero

In prima convocazione serve la presenza della maggioranza dei condòmini che rappresenti almeno due terzi del valore millesimale. In seconda convocazione basta la maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino almeno un terzo dei partecipanti al condominio e un terzo del valore. Lo stabilisce l'art. 1136 del Codice civile. Per questo la seconda convocazione si fissa quasi sempre insieme alla prima.

Sì, con una delega scritta. Se i condòmini sono più di venti, però, una stessa persona non può rappresentarne più di un quinto, sia come numero sia come valore millesimale: lo prevede l'art. 67 delle disposizioni di attuazione. L'amministratore non può ricevere deleghe.

Trenta giorni. Chi era presente e ha votato contro, o si è astenuto, li conta dalla data dell'assemblea; chi era assente li conta dal giorno in cui riceve il verbale. È il termine dell'art. 1137 del Codice civile ed è perentorio: passato quello, la delibera diventa definitiva anche se era discutibile. È il motivo per cui teniamo tanto a che il verbale arrivi a tutti e sia dimostrabile.

Su alcune materie sì. Chi è in affitto ha diritto di voto sulle delibere che riguardano le spese e le modalità di gestione del riscaldamento e del condizionamento, e può intervenire senza voto sulle decisioni relative alle parti comuni che usa. Per tutto il resto vota il proprietario.

Sì, ed è pienamente valida. Noi le teniamo in presenza e online insieme: chi lavora fuori, chi è anziano o chi ha l'appartamento in affitto partecipa e vota dal telefono o dal computer. Nella pratica è la cosa che più di ogni altra fa raggiungere il numero legale.

I millesimi misurano quanto vale la vostra unità rispetto all'intero edificio, tenendo conto di superficie, piano, esposizione e destinazione. Le spese comuni si dividono in proporzione a quel valore, non in parti uguali: per questo due appartamenti nello stesso stabile pagano cifre diverse. Alcune voci seguono tabelle separate, per esempio le scale e l'ascensore, dove pesa anche il piano.

No. Una delibera regolarmente approvata obbliga anche chi ha votato contro e chi era assente. Se la ritenete illegittima la strada è l'impugnazione nei trenta giorni, non il mancato pagamento: sospendere i versamenti espone solo a interessi e a spese legali.

L'amministratore è tenuto ad agire, e per legge deve farlo entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio. Con lo stato di ripartizione approvato si ottiene un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, previsto dall'art. 63 delle disposizioni di attuazione. Nella nostra esperienza, però, quasi tutte le morosità si chiudono prima con un piano di rientro concordato: costa meno a tutti.

La regola generale è che l'ordinario segue chi abita e lo straordinario segue chi possiede: pulizie, riscaldamento, piccola manutenzione e consumi all'inquilino; rifacimenti, sostituzione di impianti e opere che aumentano il valore al proprietario. Nel dettaglio esistono tabelle di ripartizione consolidate, che alleghiamo volentieri quando serve chiarezza fra le parti.

Se è la caldaia autonoma dell'unità, la sostituzione è a carico del proprietario, mentre la manutenzione periodica e il controllo dei fumi restano all'inquilino. Se invece l'impianto è centralizzato, la sostituzione è una spesa comune e si ripartisce per millesimi.

Dipende dall'intervento. Le manutenzioni straordinarie di notevole entità richiedono la maggioranza degli intervenuti con almeno la metà del valore dell'edificio. Alcune opere hanno regole proprie: le innovazioni, l'installazione di un ascensore dove non c'è, gli interventi di efficienza energetica. Prima dell'assemblea vi diciamo sempre quale maggioranza serve, così la delibera non nasce fragile.

Dipende da dove nasce la perdita. Se viene da una tubazione o da una parte comune risponde il condominio, con la sua polizza; se viene da un impianto privato risponde il proprietario di quell'unità. Il primo passo è sempre lo stesso: accertare l'origine con un tecnico e aprire il sinistro. Noi seguiamo la pratica dall'apertura fino al rimborso.

Negli orari di apertura conviene il telefono. Fuori orario scrivete su WhatsApp o per email indicando il nome del condominio, l'indirizzo esatto e cosa sta succedendo, possibilmente con una foto. Le segnalazioni urgenti vengono smistate anche quando lo studio è chiuso.

Per gli interventi sulle parti comuni ogni condòmino detrae in base ai propri millesimi, sulle somme effettivamente versate al condominio entro l'anno. I pagamenti devono partire dal conto del condominio con bonifico che riporti i riferimenti di legge, e a fine anno vi consegniamo la certificazione con l'importo che vi spetta. Percentuali e limiti cambiano di anno in anno: prima di deliberare vi diciamo quelli in vigore.

Quando i condòmini sono più di otto. Sotto quella soglia la nomina è facoltativa, ma spesso conviene lo stesso: appena ci sono impianti comuni, un conto corrente da tenere e adempimenti fiscali, la gestione fai-da-te diventa un rischio personale per chi se ne occupa.

Dura un anno e si intende rinnovato per un altro anno. L'assemblea può però revocarlo in qualsiasi momento con la stessa maggioranza che serve per nominarlo, senza doverne indicare il motivo. In casi gravi la revoca può essere chiesta anche al giudice da ciascun condòmino.

Tutto: registro di anagrafe condominiale, registro dei verbali, registro di nomina e revoca, registro di contabilità, documentazione contabile e fiscale, contratti con i fornitori e documentazione degli impianti. È un obbligo di legge e non è subordinato al pagamento di eventuali competenze arretrate. Se non consegna si procede con la diffida e, se serve, con il ricorso.

L'art. 71-bis delle disposizioni di attuazione chiede il godimento dei diritti civili, l'assenza di condanne e di protesti, il diploma di scuola superiore, un corso di formazione iniziale e l'aggiornamento periodico. L'assemblea ha il diritto di farsi mostrare l'attestato prima della nomina: noi lo alleghiamo al preventivo senza aspettare che ce lo chiediate.