Servizi
Tutto quello che serve a un condominio, sotto un unico tetto
Siamo specializzati in immobili strutturati e ville storiche: edifici con parchi e alberature, più scale e più corpi di fabbrica, impianti condivisi, strade e corti private, parti in pietra da trattare con cautela. Sono stabili dove la gestione non è mai di sola contabilità — e dove avere tecnica, fiscale, assicurativo e legale dentro lo stesso studio fa la differenza fra un problema risolto e un problema rimbalzato.
Gestione contabile
Bilancio preventivo e consuntivo, riparto per tabelle millesimali, rate chiare e conto corrente intestato al condominio.
- Estratto conto del singolo condòmino su richiesta
- Recupero delle morosità con il legale dello studio
- Pagamenti fornitori tracciati e rendicontati
Assemblee, anche online
Convocazioni nei termini di legge, assemblee in presenza e in videoconferenza insieme, verbale trasmesso subito dopo.
- Partecipazione e voto da telefono o computer
- Ordine del giorno preparato con il consiglio
- Deleghe e presenze registrate
Manutenzioni e interventi
Preventivi comparati prima di deliberare, interventi seguiti fino alla chiusura, un canale diretto per i guasti che non aspettano.
- Verifiche periodiche di ascensori, caldaie e antincendio
- Lettura contatori e conguagli
- Reperibilità per le emergenze
Pratiche fiscali e legali
Adempimenti fiscali del condominio, gestione delle polizze e dei sinistri, contenzioso seguito con il nostro avvocato di fiducia.
- Modello 770, certificazioni uniche, F24
- Detrazioni per lavori sulle parti comuni
- Sinistri seguiti dall'apertura al rimborso
Portale MioCondominio
Bilanci, verbali e situazione contabile consultabili in qualsiasi momento dal portale e dall'app, senza doverli chiedere.
- Documenti disponibili 24 ore su 24
- Situazione delle rate sempre aggiornata
- Accesso da computer e da telefono
Nel concreto
Gli interventi che seguiamo, non in astratto
Questi sono i tipi di lavori che passano dalle nostre scrivanie in un anno qualunque: per ciascuno raccogliamo i preventivi, li confrontiamo a parità di voci e seguiamo il cantiere fino alla chiusura.
Verde e potature
Sfalci programmati, potature di siepi e alberature con smaltimento del verde, riforma di piante trascurate, sostituzione di siepi secche con recinzioni.
Facciate, cappotti e tetti
Ripristini di intonaci e cappotti ammalorati, riparazioni di guaine e coperture, infiltrazioni con la distinzione — che fa la differenza — fra parte privata e parte condominiale della spesa.
Disinfestazioni e derattizzazioni
Interventi programmati in più fasi, con prodotti registrati, relazione tecnica a fine lavoro e controlli successivi inclusi nel prezzo pattuito.
Cancelli, luci e automazioni
Riparazione o sostituzione di motori e automazioni, impianti citofonici, illuminazione delle parti comuni — sempre con la doppia soluzione: riparare o rifare, con i due prezzi accanto.
Strade, corti e pavimentazioni
Ripristino di strade bianche condominiali, regimazione delle acque piovane, rifacimento di piazzali e camminamenti, diserbi e pulizie straordinarie.
Contabilizzazione e risparmio
Ripartitori di calore con lettura a distanza e consumi consultabili online: ognuno paga quello che consuma, come chiede la norma, e i dati restano verificabili.
Il metodo
Come leggiamo un preventivo per voi
Un preventivo non si giudica dal totale in fondo. Prima di portarlo in assemblea pretendiamo che dica sei cose, e quando mancano le facciamo aggiungere.
- Cosa è compreso, voce per voce — materiali, manodopera, smaltimenti, ponteggi: ogni «incluso» scritto, non sottinteso
- Cosa è escluso e quanto costano gli extra — uscite fuori orario, controlli aggiuntivi, imprevisti in corso d'opera
- Le garanzie e i controlli successivi — cosa succede se il problema si ripresenta, ed entro quanto
- La validità dell'offerta e gli adeguamenti — per quanto vale il prezzo e come si rivaluta nei contratti che durano anni
- La regolarità dell'impresa — verifica contributiva prima di affidare, perché un fornitore irregolare è un rischio del condominio
- A chi spetta la spesa — quando un lavoro tocca insieme una proprietà privata e le parti comuni, il riparto va scritto prima, con l'articolo di legge che lo regola, non discusso dopo
E quando la decisione riguarda da vicino solo alcuni condòmini, prima dell'assemblea organizziamo un incontro online con i diretti interessati: si arriva alla delibera avendo già chiarito i dubbi, e l'assemblea dura la metà.
Domande frequenti
Quello che ci chiedono più spesso
Possiamo cambiare amministratore in qualsiasi momento?
Sì. L'incarico dura un anno e si rinnova tacitamente per un altro anno, ma l'assemblea può revocarlo e nominare un altro amministratore in qualunque momento, con la maggioranza prevista dall'art. 1136 del Codice civile. Non serve aspettare la scadenza né motivare la scelta.
E se l'amministratore uscente non consegna i documenti?
Capita, e sappiamo come si affronta. La consegna della documentazione è un obbligo di legge: si parte con la richiesta formale, si prosegue con la diffida e, se serve, con il ricorso al giudice. Nel frattempo ricostruiamo la contabilità dai conti correnti e dalle fatture dei fornitori, così il condominio non resta fermo.
Quanto costa l'amministrazione?
Si calcola per unità immobiliare e cambia in base agli impianti presenti e alla complessità della gestione. Il compenso è scritto nel preventivo che allegate alla delibera di nomina, come richiede l'art. 1129 del Codice civile: tutto quello che facciamo è indicato lì, comprese le voci che si pagano a parte.
Amministrate anche condomini piccoli?
Sì. Seguiamo palazzine da poche unità fino a supercondomini con più scale. Con meno di nove condòmini l'amministratore non è obbligatorio per legge, ma spesso conviene lo stesso, soprattutto quando ci sono impianti comuni o lavori in corso.
In quali comuni lavorate?
Signa, Lastra a Signa e Firenze sono le nostre tre sedi. Amministriamo condomini anche a Scandicci, Campi Bisenzio, Montelupo Fiorentino, Poggio a Caiano, Carmignano e nei comuni vicini. Se il vostro stabile è fuori zona, ditecelo lo stesso: valutiamo caso per caso.
Il vostro studio è in regola con la formazione obbligatoria?
Sì. L'art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile richiede un corso di formazione iniziale e un aggiornamento periodico, e l'assemblea ha il diritto di chiederne l'attestato prima della nomina. Lo studio è iscritto ad A.N.A.I.P. e vi consegniamo l'attestato insieme al preventivo, senza che dobbiate chiederlo.
Volete sapere quanto costa per il vostro stabile?
Con il numero di unità, gli impianti presenti e l'ultimo consuntivo vi diamo una cifra, non un «dipende». Nessun impegno e nessun costo.